■ 李炜

2022年最新修订的《中华人民共和国妇女权益保障法》（以下简称妇女权益保障法）中新增了一些与不动产登记有关的内容，对妇女的财产权益保障进行了具体化的描述，其立法目的是改变原来的立法中较为原则性且落实难的问题，从这一点上来看无疑较之前有了巨大的进步。纵观全文，与不动产登记有关的法条为第五十五、六十六、六十七条，而这些法条的落地可能还需进一步完善。

一、不动产登记的法律定位

在我国，行政行为可分为行政许可、行政确认、行政备案、行政处罚、行政强制、行政监督等。《不动产登记暂行条例》第二条规定“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”，目前的主流观点认为，不动产登记属于行政确认行为。这就意味着不动产登记是根据当事人提交的申请和前置行政机关的行政许可、审批等结果形成的材料来进行不动产登记，而不是不动产登记机构可以自行认定和决定记载的内容。如妇女权益保障法第五十五条中“应当在不动产登记簿和权属证书上将享有权利的妇女等家庭成员全部列明。”想要落地，不动产登记机构并不可以自行完成，还需从源头上来规范审批规则方可做到。

二、具体的登记实务

妇女权益保障法相关法条中所涉及的不动产登记类型有宅基地、承包经营权、更正登记、异议登记、查询登记等。从登记的发起程序来看，有依申请、依嘱托、依职权三种登记类型，而妇女权益保障法中所涉及的登记均为依申请启动的类型。

（一）宅基地的取得及不动产登记

1.宅基地取得：根据农业农村部《自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》和最近农业农村部《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》中的相关程序可知，自然资源部门负责不动产登记，农业农村主管部门负责本行政区域农村宅基地改革和管理有关工作。实际宅基地取得的程序是村民向村委会提出申请，经讨论通过后公示无异议的报乡镇政府审批。

2.宅基地登记：根据《不动产登记操作规范》10.1.3之规定，当事人申请宅基地登记的，提交身份证、有批准权的人民政府（乡镇政府）的批准文件、图纸即可办理登记。

（二）承包经营权的取得和不动产登记

1.承包经营权的取得：《中华人民共和国农村土地承包法》第20条规定了家庭承包经营权的取得程序，即由村民大会选举出承包工作小组，然后由承包工作小组拟定并公布承包方案，然后由村民大会通过，最终由村委会或者集体经济组织与承包方签订承包合同。

2.承包经营权的登记：根据自然资源部《土地承包经营权和土地经营权登记操作规范（试行）》的规定，家庭承包经营权的首次取得是由村委会或者集体经济组织以发包人的身份申请登记的，这一点和普通的登记业务完全不同，不是由当事人自己提出申请。提交的材料为申请人身份证明、承包经营权合同、测绘成果即可。

从以上两种权利的取得和登记程序可知，如要完成妇女权益保障法第五十五条规定需将享有权利的家庭成员全部列明，而是否享有权利则有赖于乡镇政府的审批文件、承包经营权合同中所列明的人员来确定，因此要想落实此法条，需在今后配套立法时，明确相关的审批和承包经营权签约合同要求，从根源上来解决，以便不动产登记机构予以记载。

（三）更正登记和异议登记

1.更正登记：根据《不动产登记操作规范》16.1.4有关更正登记审查要点来看，申请更正登记除需提交证明登记簿错误的证明材料以外，还需取得权利人同意更正的明确表示。因此，除非妇女本人是该登记的唯一权利人，否则，作为共有人或者利害关系人的身份来提出更正的，均需其配偶同意方可更正，除非是以生效法律文书来证明该登记错误的。

2.异议登记：从异议登记的作用和申请程序来看，异议登记申请人自异议登记之日起15日内，未提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的，异议登记失效。因此异议登记只是当事人启动诉讼前的登记救济手段，有期限和作用的限制。

综上可知，妇女权益保障法第66条第二款关于妇女有权申请更正和异议的规定来看，对实务操作无明显影响，任何符合条件的主体都有权申请更正或者异议。

（四）查询登记

根据《不动产登记资料查询暂行办法》的规定，非权利人的配偶属于利害关系人，而利害关系人查询不动产登记信息是有极大的限制的。其需提供明确的不动产坐落信息或者不动产证书号、不动产单元号三者之一的信息方可查询不动产登记的结果信息，并且需要一个不动产单元申请一次查询业务，即不能以人查房。

妇女权益保障法第67条第一款的实际意义其实就是赋予了人民法院的查询义务，帮助妇女在离婚诉讼的时候来查实配偶名下的不动产信息。目前实务中一般法院都会以给律师出具调查令的方式来进行相关查询工作，但实务中最大的问题不是不能查，而是查不全。目前全国的不动产登记信息联网工作虽然已经取得了很大的进步，但仍未实现全国异地查询，基本上都是地方法院和地方不动产登记机构之间搭建了信息系统，因此对于不在经常居住地的不动产，作为家庭弱势的一方往往无法取证。

三、延伸思考

除了以上所述的问题以外，实务操作中还有一些需要去研究和解决的问题，例如：登记后出生的子女是否属于不动产权利人？如果属于，应当办理变更登记还是转移登记？子女成年后单独申请了宅基地的，原权利是否消灭，原登记是否应当注销？外嫁女如在当地有房和承包经营权后原宅基地、家庭承包经营权的权益是否应当取消？村委会对宅基地的审批和承包经营权的发包是行政行为还是自治行为？村委会和集体经济组织这样的主体对妇女权益进行了侵害，谁来责令整改，拒不整改又需要承担什么样的后果？

未来妇女权益的保障除了妇女权益保障法，还需要相关部委和全社会的力量从立法到社会认知都高度一致的情况下得到进一步完善。

（作者系福建省武夷山市住建局住房管理股负责人、中国房地产杂志特约专家、住建部《房屋产权产籍》杂志编委会成员）