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为多孩家庭购房提供支持正逐渐成为近期房地产政策优化的新趋势
​生育利好的住房新政能否实现双赢?
来源:中国妇女报 时间:2022.06.06 字号:【

■ 中国妇女报全媒体记者 李雪婷

“多生孩子可多买房”成近期楼市新政关键词。随着我国生育限制的放开,家庭住房的改善需求也随之增加。近期,全国各地陆续推出楼市松绑政策,从政策层面展现出“稳楼市”的定力与决心。中国妇女报全媒体记者注意到,此轮楼市调控中,多项“因城施策”新政与生育挂钩。

记者梳理发现,5月底,福建省印发《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》,其中提及“优先保障三孩家庭住房”的原则。在此之前,5月17日,杭州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,通知明确提到,为更好满足三孩家庭购房需求,一是符合条件的三孩家庭,在杭州市限购范围内限购的住房套数增加1套;二是符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时,参照“无房家庭”优先摇号。5月14日,东莞连发七条稳楼市措施,其中提到“二孩或三孩家庭,允许新增购一套房”。5月13日,据南京房地产业协会消息,为积极推动改善生育两个孩子及以上家庭居住条件,自5月11日起,生育两个孩子及以上南京户籍居民家庭,可新增购买一套商品住房,同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。

在各地稳楼市政策密集出台之时,越来越多的城市开始对多孩家庭购房予以名额放松或补贴,支持其释放合理需求。业内人士表示,与人口政策结合正逐渐成为近期房地产政策优化的新趋势,针对多孩家庭的购房支持政策既能促进合理购房需求的释放,也能在一定程度上鼓励生育、促进人口增长,预计后续将有更多城市跟进。也有人口学家在接受记者采访时表示,对多孩家庭购房予以名额放松或补贴,其影响还有待观察。因为动辄数万元一平方米的房价,对于中产阶层和低产阶层而言,购房指标和一点点补贴难以刺激生育,更何况生育三孩本身更加剧了家庭内部收入分配和消费的紧张,但作为一项导向性福利,其象征性作用还是有的。

楼市对于生育意愿的拉升能起到怎样的效果?除楼市外,政府还应采取哪些有效的杠杆手段来增加家庭福利,促进人口繁荣?记者对话了北京大学国家发展研究院经济学副教授、博士生导师赵波。

楼市新政助力多孩家庭改善需求

记者:请问近期多地先后针对多孩家庭房产购买出台放宽政策的背景是怎样的?

赵波:一方面,2021年5月,国家第七次全国人口普查数据显示2020年我国育龄妇女总和生育率为1.3,该数值已跌破国际警戒线2.1,处于历史低位。另一方面,2021年以来房地产“三条红线”的实施和银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度从资金来源方面极大地限制了房地产投资和居民购房。房地产投资的下降叠加疫情不确定性和防控带来的经济损失,使经济增速进一步下降。

今年,保增长的压力巨大,中央政治局会议对房地产提出两项“支持”,即支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善型住房需求。许多地方政府为了刺激经济,进一步放松房地产的调控。将家庭孩子数目与房地产政策调控挂钩,也只是众多房地产松绑政策中的一个。

记者:近期多地政府差异化推出包括以开放购房资格、发放补贴、公积金贷款优惠和房屋限售期缩短等为楼市松绑的政策,将二孩三孩家庭作为支持对象,放松限购,鼓励改善性住房需求。您认为这些政策的调节会对楼市带来哪些有效性刺激?对于我国当前及未来房产市场将带来哪些促进和改变?

赵波:目前房地产调控的放松既有全国政策,也有地方性措施。前者比如央行最近在降低了首套房贷利率20个基点后,进一步降低5年期以上LPR(贷款市场报价利率),从4.6%大幅下调15个基点至4.45%,这将对提升房地产需求有着重要的促进作用。而后者则包括了各地形形色色的楼市松绑政策。

这些政策属于从需求侧调控政策,旨在增加房产需求。新政策的出台事实上造成了2021年执行了一年的“三条红线”和房地产贷款集中度管理制度变成了“软约束”。短期内房地产市场在下半年会回暖甚至有明显反弹,但我国对于房地产市场房住不炒的调控方向不会改变,房地产市场过去那种依靠高杠杆率拿地开发、高速粗放增长的时代不会再有,房地产行业的集中度会进一步上升。

家庭福利政策一定程度会减缓生育率下降

记者:当前鼓励生育成为各地政府调整人口政策的价值取向,而优化生育政策需要有一系列配套措施,包括对家庭的福利性政策倾斜等,可以看到,当前政府正在越来越多地运用经济杠杆政策来增加家庭的福利,您认为这些针对家庭的福利政策需要如何完善?还需要哪些配套性的措施协同推进?是否能介绍一下国外针对家庭福利的一些经验。

赵波:目前,需要正确认识中国人口的转变。我国人口结构的变化受到计划生育政策、社会、经济等多种因素的影响,随着预期寿命的延长和出生率的下降,人口老龄化的大趋势是不可改变的。但通过完善社会福利政策,有可能减缓老龄化的速度,一定程度减少人口生育率的进一步下降。关于政策方面涉及结婚、生育、养育等各个环节,这里主要谈两个政策:生育假和学前儿童照料。

按照《女职工劳动保护特别规定》第七条女职工生育享受98天产假,其中产前可以休假15天;难产的,应增加产假15天;生育多胞胎的,每多生育1个婴儿,可增加产假15天。此外,以前还有晚育产假,如延长生育假、奖励假,各地政策不一。从去年开始,北京延长生育假,由30日调整为60日,男方享受陪产假15日,即北京的产妇可以享受158天产假。这个政策的改进方向是对的,可以减少女性生育的成本。随着国民收入的增加,生育的机会成本也在不断增加,这就要求相应延长产假。

以北欧的高福利国家为例:在挪威,产妇可以享受1年的产假,此外在孩子出生后的第一年,父母双方拥有各一年的照料假,如果只有夫妻一方照顾孩子,那么可以享受两年的假期;在瑞典,夫妻双方共同享有480天的产假,其中包含了男性的60天的陪产假,且不可转移。相对于这些福利国家,我们的产假长度仍显得较短,仍有提高的空间。

我国还应进一步完善对0~6岁学龄前儿童的照料支持,鼓励公立和私人资本都进入市场提供服务,这样可以大为减轻父母照料孩子的负担。目前我国很多家庭主要靠祖父母或者新生儿母亲全职照料孩子,政府对于这类家庭也应该提供一定的育儿补贴。

在芬兰,0~6岁儿童的父母可以选择日托服务,其间父母可以工作或学习。日托班由政府或者私人机构提供。公立日托中心的收费高低由家庭收入、规模和照料时间决定。而政府对于选择私人日托中心的家庭也有额外补助,所以私人日托和公立日托的实际价格差不多。此外,政府对没参加公立日托中心的0~3岁的幼儿提供了居家照料的补贴。在这样的政策刺激下,北欧国家人口生育率比中国要高,挪威和瑞典的生育率都在1.7左右。

总之,社会福利政策在一定程度上会减缓生育率的下降,但社会福利的增加也伴随着税收的上升,需要在人口增长和经济增长之间实现平衡,过度地利用政策来增加人口同样是不可取的。

人口老龄化、家庭少子化会带来住房需求进一步下降

记者:您认为多地出台与生育挂钩的楼市新政能否增强居民的购房意愿?从目前我国家庭人口构成特点来看,我国住房市场将会产生哪些新的刚性需求?

赵波:居民的购房意愿主要受到利率、收入等经济因素的影响。将购房调控与生育政策挂钩的政策效果,取决于想生二胎、三胎家庭的购买力水平和购房意愿。给定目前生育率1.3的水平,以及有关生育意愿的调查显示,年轻人的生育意愿进一步下降,这样的政策效果会相当有限。这里可以做一个简单估算:2021年我国出生人口1062万,二孩占比43%,大概为456万人。按照城镇化率65%计算,城镇二胎家庭为300万。进一步按照100平方米计算,即便是所有二胎家庭决定换房,也只有3亿平方米的销售需求,也只占2021年商品房销售(新房+二手房)总面积的14%。除此之外,高收入家庭的购房能力最强,但生育意愿最弱,进一步削弱了这一政策的效果。

长期来看,人口老龄化、家庭少子化会带来住房需求的进一步下降,家庭对住房面积的需求也会进一步下降。随着房屋拥有率的进一步提高,对于改善型住房的需求会逐渐上升,对于大户型的住房需求会下降。由于人口结构的变化是缓慢的,这一需求结构的调整也需要十几年甚至几十年的调整时间。